LR 18 : बिल्डर के साथ टावर वाइज ? या बिल्डर से अलग सुप्रीम कोर्ट ?

( English version of thios post is given at the bottom of  this hindi version)

टावर 22 में जारी काम जिस गति से चल रहा है उसकी दस गुनी  गति से  उस की खबर चारों ओर  फैल रही  है। लोग एक दूसरे से पूछ-पूछ  कर इसका आकलन करने मे लगे हैं . मुझे बायर्स के अंदर 3 तरह के लोग दिख रहे हैं  : 

• कुछ लोग टावर वाइज़  वाली प्रक्रिया को हवाई यात्रा की तरह महंगा पर फटाफट  वाला विकल्प मान  कर पसंद कर रहे हैं . 
• कुछ लोग बिल्डर पर भरोसा न करके और आम्रपाली के केस की सफलता और ला रेसीडेंसीया की हकीकत से सुप्रीम कोर्ट के वाकिफ होने को देखते हुए , सुप्रीम  कोर्ट वाले विकल्प पर अडिग  हैं. 
• कुछ लोग अनिर्णय की स्थिति मे  दोनों विकल्पों को एक समान समझकर दोनों पक्षों को  प्रोत्साहित कर रहे हैं और खुद किसी तरफ नहीं जा रहे हैं . 

ऐसी हालत में एक  निष्पक्ष लेकिन  निर्णायक समीक्षा की आवश्यकता महसूस हुई तो ये पोस्ट लिखने बैठा । मेरा विश्लेषण निष्पक्ष होगा लेकिन निर्णय लेने मे हो रही दुविधा से आपको बचाएगा .

बिल्डर के हाथों टावर वाइज काम कराने की बात करें तो सबसे पहले तो ये तय करना होगा कि किसी टावर को पूरा करने के लिए कितने पैसे चाहिए . एक लिस्ट दिखी  थी जिसमे विभिन्न टॉवर्स को पूरा करने मे लगने वाले खर्च का विवरण था । क्या बिल्डर किसी राशि को पहले से फाइनल  करेगा  ? या वास्तविक खर्च के आधार पर काम चलता रहेगा और बायर लोग  पैसे देते रहेंगे ? 

क्या किसी बार चार्ट के हिसाब से काम के प्रोग्रेस की निगरानी होगी और इसे नियत समय मे पूरा किया जाएगा या 10 लेबर लगाकर सिर्फ ठक - ठक सुना- सुना कर ठगा जाएगा ? 

 फिर इस खर्च की तुलना अपनी देनदारी से करनी चाहिए , अपने अग्रीमन्ट के अनुसार ।  अगर आपने फ्लैट 25 लाख में बुक किया और आप 18 लाख दे चुके हैं तो आप सोच रहे हैं कि  अगर बिल्डर काम चालु करे तो मैं बाकी के 7 लाख धीरे धीरे दे दूँ . पर अबतक बिल्डर ने आपको बता ही दिया होगा की अब उतने मे  काम नहीं होगा .

जब बिल्डर ने बोला होगा थोड़ा ज्यादा लगेगा तो आपने सोचा होगा  कि थोड़ा ज्यादा भी लगे तो लगा देंगे , पूरा पैसा तो नहीं डूबेगा । पर सवाल है, कितना ज्यादा ? 25 का 50    या   25 का 35 , ये पहले तय  करना होगा और सबको तैयार करना होगा .

अगर 25 का 35 हुआ तो बाकी के 10 पूरे आपके होंगे या बिल्डर भी आधा देगा यह भी तय  करना होगा ।

 बिल्डर  को जो पैसे लगाने हैं , वो उसके  पास  कहाँ से आएंगे , ये भी पूछना होगा । 632 फ्लैट्स वो नहीं बेच सकता ये उसे बताना होगा । 

क्या बिल्डर के पास  कहीं और इतने  रूपए पड़े  हैं ? अगर हैं भी तो क्या वो  उन्हें इसलिए खर्च कर देगा कि  भले ही उसका नुकसान हो जाए लेकिन आपका फ्लैट आपको मिल जाए ?

 बिलकुल नहीं .

उसने अभी तक जो भी किया अपने फायदे के लिए किया  वो आज के बाद से जो भी करेगा अपने फायदे के लिए ही करेगा . आज की परिस्थिति में उसका फ़ायदा 4  तरह से हो सकता है .

1. आपसे पैसा ले लेना और पहले की तरह ,  काम नहीं करना .काम तभी तक करना जब्तक पैसे आते रहें .

2.काम धीमा करना और बार बार डेट और रेट दोनों बढ़ाना और आपको फँसाकर चूसते रहना , जबतक आपके अंदर रस बचा रहे .

3. आपसे पैसा लेना और उससे अपने अधूरे फ्लैट्स को पूरा करके उन्हें रेडी टू मूव दिखाकर बेच देना .

4. थोड़ा काम करना , ज्यादा वादा करना , ऐसा माहौल बनाए रखना कि लोग कोर्ट जाने वाले निर्णय की समीक्षा  करते रहें और आपसी मतभेद निबटाते रहें.

अब आप खुद से पूछिये के आपके पास बिल्डर को इन चालबाजियों  से रोकने के लिए क्या उपाय हैं ? क्या अग्रीमन्ट है आपका ? कौन उसे बाध्य करेगा इस अग्रीमन्ट को मानने केलिए ? हम- आप तो कर नहीं सके 10 साल मे ? 

आप और बिल्डर मिलकर एक जॉइंट अकाउंट खोलते हैं और जो भी पेमेंट होगा दोनों के साइन  से होगा . पर क्या ये आजादी है कि अगर बिल्डर पैसा नहीं डाल रहा है तो आप अपना पैसा वापस निकाल लें? अगर आपका  साइन चाहिए तो बिल्डर का भी तो चाहिए . आप पैसे डाल सकते हैं पर निकाल नहीं सकते .

क्या यह शर्त आपके अग्रीमन्ट मे  है, कि  अगर बिल्डर इसमें पैसे देर से डाल रहा है तो कुछ सूद भी देगा? नहीं है .अग्रीमन्ट तो हमेशा से वही लिखता आया है ।   उसे तो कमाना है, न कि  की गंवाना है, आपकी तरह  । तो होगा यही कि  आप पैसा देते  जाएंगे और उस पैसे के आधे से  काम होगा और आधा बिल्डर की जेब में जाएगा । 

वो अग्रीम्नेट तो करेगा पर जब अग्रीमेंट तोड़ेगा तो आप क्या करेंगे ? कोर्ट जाना तो, आपके हिसाब से, समय की बर्बादी है . आप फिर से और पैसे देंगे और अपना 25 लाख का फ्लैट 50 लाख में पूरा कराकर उसमे रहेंगे .

आपका बिल्डर अगर ,आपके पैसे से, अपने बेचने के लिए फ्लैट बनाएगा तो आप सोचते हैं कि आप उसे रोकेंगे ?  वो बोलेगा कि  उसे जो पैसा मिलेगा उसी से तो वो अपना कॉन्ट्रिब्यूशन देगा . वो ये भी बोलेगा कि  मकान तो पूरा ही बनता है , बीच- बीच में  छोड़कर घर बनाने के घर भूकंप में गिर सकता है, जो कि सच भी है . वो ये भी बोलेगा कि  कही ये नहीं लिखा  है कि वो अपने यूनिट्स नहीं बनाएगा क्योकि पूरे टावर की बात हुई हैं .तो आखिर में होगा ये ,कि  आप अपने फायदे की उम्मीद में उसे नहीं रोकेंगे , हो सकता है फ्लैट के लिए अपने पहचान वालों को ग्राहक बनाकर भी ले  आएं .

आप मन ही मन यह भी कैलकुलेट कर चुके हैं कि अगर टावर पूरा बन गया तो  बिल्डर के पास  फण्ड की समस्या नहीं रहेगी क्योकि  बिना बिके हुए फ्लैट्स अगर बन गए तो बिक जाएंगे और अगर बिक गए तो पहुत पैसे आएँगे . मैं भी कहता हूँ की बहुत पैसे आएँगे . लेकिन उन पैसों को बिल्डर आपके टावर को पूरा करने में खर्च करेगा , ये कौन सुनिश्चित करेगा ? क्या वो लिख के देगा ? अगर वो लिख के देगा और मुकर जाएगा तो क्या आप कोर्ट जाएंगे ? आप कोर्ट में नहीं जाएंगे क्योकि आप तो  दुसरे रास्ते के अनुयायी  हैं .

इसलिए इस बिल्डर के साथ जो भी द्विपक्षीय अग्रीमेंट होगा उसका कोई मतलब नहीं. अग्रीमेंट तभी कामयाब हो सकता है जब ये त्रि - पक्षीय हो . इसमें तीसरा पक्ष सुप्रीम कोर्ट द्वारा नियुक्त एक नया कोर्ट रिसीवर होना चाहिए . सारी संपत्ति और सारा फण्ड कोर्ट रिसीवर का हो .जो फ्लैट बिके उसका पैसा कोर्ट रिसीवर  रखे और इस टावर को बनाने में खर्च करे अगर बिल्डर ऐसा अग्रीमेंट करे तो आप सुरक्षित हैं .वरना आप बिना किसी सेक्युरिटी के अग्रीमेंट कर रहे हैं जो बिल्डर द्वारा मनमाने ढंग से  माना जाएगा .

इसलिए जो लोग बिल्डर के साथ टावर  वाइज भी जाना चाहते हैं उनका सही रास्ता भी सुप्रीम कोर्ट होकर ही है .

इसी से जुड़े कुछ कानूनी पहलू भी हैं . अगर उसी एजेंसी का कोइ पुराना   टैक्स बकाया होगा तो क्या आपके खाते को सील नहीं किया जाएगा? जबतक ये सब सुप्रीम कौर्ट के माध्यम से किसी त्रि पक्षीय समझौते और कोर्ट रिसीवर के माध्यम से नहीं होगा तबतक इन जिम्मेदारियों और जोखिमों की तलवार लटकती ही रहेगी .

आपने हाल के सुप्रीम कोर्ट के फैसलों में देखा की सुप्रीम कोर्ट ने कैसे ऐसा निर्णय दिया कि  NBCC और कोर्ट रिसीवर पर इस मामले को लेकर कोई मुकदमा दायर नहीं हो सकता है क्योंकि वे सुप्रीम कोर्ट के प्रतिनिधि हैं .  उन्हें किसी भी अदालत में समन नहीं किया जा सकता , .सुप्रीम कोर्ट ने नोइडा ऑथरिटी को भी कहा   कि जो संपत्ति और जो पैसा है वो पहले बायर्स का  है और आप उससे अपना बकाया नहीं वसूल कर सकते .यह सब तब हुआ जब बायर्स सुप्रीम कोर्ट की शरण में थे .  आप अगर कौर्ट से बाहर कोइ अग्रीमेंट करेंगे तो ऐसा कोई  कवरेज नहीं मिलेगा .

सबसे बड़ी बात की आपके नए अग्रीमेंट करने से, आपके  पुराने अग्रीमेंट से जो कानूनी बल, आपको मिल रहा था ,  वो नहीं मिलेगा .क्योकि आपने पुराने अग्रीमेंट के अपने अधिकारों को त्यागकर ये अग्रीमेंट किया होगा . अब आप इस बात का हर्जाना नहीं मांग पाएंगे की फ्लैट आपको 2013 में क्यों नहीं मिला .

इन सारी बातों का सार यह है कि जो लोग टावर वाइज जा रहे हैं और सुप्रीम कोर्ट से इसके लिए व्यवस्था नहीं कराकर खुद फैसला कर रहे हैं और बिना किसी रिसीवर के देखरेख के काम कराना चाहते हैं वो बिल्डर की इमानदारी के भरोसे हैं  . 

नैतिक और कानूनी  तौर पर भी वो ये भी देख लें कि क्या उन्हें सभी ग्राहकों की तरफ से फैसला लेने का हक़ है ?   

साथ ही दूसरा ग्रुप अगर सुप्रीम कोर्ट के माध्यम से NBCC वाला फैसला कराने में सफल हो गया तो टावर वाइज की जगह फेज वाइज काम होगा और बिल्डर की तरफ से धन नहीं आ सकेगा क्योकि बिना बिके हुए फ्लैट्स कोर्ट रिसीवर की अधीन होंगे और उन्हें बेचने का अधिकार भी कोर्ट रिसीवर को ही होगा .

दूसरी तरफ जो लोग कोर्ट जाना चाहते हैं उन्हें यह समझना होगा की बावजूद इसके कि सारे तथ्य उनके पक्ष में  हैं और 23-07-2019 का निर्णय उनका आधा काम कर चुका है , उन्हें एक समय सीमा सभी लोगों को बतानी होगी . उनके विरुद्ध सबसे बड़ी बात यही कही जा रही है कि  वो कब कोर्ट में जाएँगे ये सिर्फ वही जानते हैं . अगर आपने एक महीने की समय सीमा दे दी तो मेरा विश्वास है की टावर वाइज वाले लोग उतना तो रुक ही जाएंगे . 

अंतिम फैसला आपका है ।आप किसी एक तरफ जरूर रहें, जिससे काम चालू हो। अलग से तमाशा न देखें । आप जब बैठ जाएंगे तो बिल्डर भी चुपचाप  काम रोक देगा । 

 जहां तक मेरा सवाल है मैं NBCC वाली व्यवस्था के लिए सुप्रीम  कोर्ट जाने वालों के साथ हूँ .

The news of work going on in Tower 22 is spreading at a speed of ten times the speed at which the actual work is getting executed. People are busy in assessing it by making queries from almost everyone. I find 3 types of people within the buyers fraternity:

• Some people feel that the process of tower wise is costly but quick, just like an air travel, so are liking it.

• Some people are firm on the option of approaching Supreme Court, not trusting the builder and being aware of the success of the Amrapali case and strong prospect of La Residencia case and also being aware that the court is also aware of the reality of the La Residencia.

• Some people are trapped in the situation of indecision, considering both options as equal and encouraging both sides but not joining any side.

In such a situation I  felt the need of an impartial but conclusive review, thus sat down to write this post. My analysis will be impartial but will save you from the dilemma in decision making.

Talking of making tower wise work in the hands of the builder, first of all it has to be decided how much money is needed to complete the given Tower. A list was shown showing the expenses likely to incur in completing   various towers. Will the builder pre-finalize any such amount? Or will the work continue on the basis of actual expenses and the buyers   will keep paying without any limit , till end of work ?

Will the progress of the work be monitored according to a bar chart and it will be completed within the stipulated time or will the builder symbolically engage  10 labors who would keep making hammering noise only?

 Further, this expense should be compared to your payment liability, according to your agreement. If you booked the flat for 25 lakhs and you have already paid  18 lakhs, then you must be planning that  if the builder starts working, then I will gradually pay the remaining 7 lakhs. But by now the builder must have told you that more money will be required.

When the builder has said that it will take a little more, then you would have thought that it is better to spend some extra amount so that the bigger amount already paid is not wasted. But the question is, how much extra? For 25 Lakh, will it be 50 Lakh or 35 Lakh, it has to be decided first and everyone has to made aware and agreed.

If 35 is required against originally fixed 25, whether the remaining 10 will be borne entirely  by the buyer  or the builder will contribute  half of the extra amount, also needs to be decided.

 The builder needs to be asked the source of his funds, making it clear that he cannot sell those  632 flats.

Does the builder have so much money reserve with him? Even if they have, will they spend them so that even if it is lost, you get your flat?

 Never .

Because whatever has he done so far, was for his profit only. Similarly, whatever will he do in future, would also be for his profit only, not for reputation, nor for charity. In today's situation, he can make profit in 4 ways :

1. Take money from you and not execute any work ,as done before. Working only till the buyers are paying in advance.

2. Slow down the work and increase both the date and the rate repeatedly and keep you sucked, as long as there is juice left in you.

3. Take money from you and sell his unfinished flats by making them ready to move.

4. Do a little work, promise more, maintain such an atmosphere that people keep reviewing the decision of going to court and resolving  differences.

Now ask yourself, what are the tools available with you, in your new arrangement, to prevent the builder from doing these tricks? What is your agreement? Who will force him to accept this agreement? Hum- you couldn't do it in 10 years?

You and the builder would jointly open a bank account and whatever payment is made will be by the sign of both. But do you have the choice that if the builder is not putting money,  you can withdraw your money? You cannot do so because signature of both is required for any withdrawl. You can add money but cannot withdraw.

Is there any condition in your agreement that if the builder is putting money late. then he will also give some interest? No, because he has already drafted the agreement in his favour. He has to earn, not to lose, just like you. So what will actually happen is that you will pay money and half of that money will be used in the work work and half will go in the builder's pocket.

You are signing an agreement with him.What will you do when the agreement promise is broken? Going to court is, according to you, a waste of time. You will give more money again and will complete your 25 lakh flat for 50 lakh and happily live in it.

If your builder, with your money, will build a flat for you to sell, do you think you will stop it? He will say that he will give his own contribution from the money he gets. He will also say that the house is completely built, not leaving gaps in the middle of the house, else the house can fall in an earthquake, which is also true. He will also say that it is not written that he will not make his units because the whole tower has been mentioned in your agreement. So in the end,   you will not stop him in the hope of your own benefit, maybe for the benefit  of the tower,search for him some customer too.

You have also calculated in your mind that if the tower is completed then the builder will not have fund problems because if unsold flats are built then they will be sold and if sold, the money will come. I also say that a lot of money will come. But who will ensure that money will be spent by the builder to complete your tower? Will he write it down? If he writes and retracts, will you go to court? You will not go to court because you are a follower of the other way.

Therefore, whatever bilateral agreement will be with this builder, it does not make any sense. The agreement can be successful only if it is three-sided. In this, the third party is a new court receiver appointed by the Supreme Court.

All the property and all the funds should belong to the court receiver. The court receiver would get the money received from selling the unsold inventory and the same should be used in the construction of flats. If the builder makes such an agreement then you are safe. Otherwise you are making an agreement without any security, which the builder would follow or violate as per his sweet will.

 

Therefore, the right way for those also,who want to go with the tower wise scheme, along with the builder, is   through Supreme Court.

 

There are some legal aspects related to this as well. If there is an old tax due from the same agency, will your account not be sealed? As long as all this does not happen through Supreme Court through any tri-partite agreement and court receiver, then the sword of these responsibilities and risks will remain hanging.

 

You have seen in the recent Supreme Court rulings that how the Supreme Court has given such a decision that no case can be filed against the NBCC and against the court receiver because they are representatives of the Supreme Court. They cannot be summoned in any court in this connection. The Supreme Court also told Noida Authority that the property and the money primarily belongs to the buyers and you cannot recover your dues from it. All this happened when the buyers took shelter of the  Supreme Court . If you make any agreement in isolation without approaching the supreme court ,  no such coverage will be available to you .

 

The biggest thing is that by making your new agreement, you will lose the legal strength which  you were getting from your old agreement. Because you must have done this agreement by giving up your rights to the old agreement. Now you will not be able to ask for damages for not getting the flat in 2013.

So I summarize that  those who are going with the tower wise scheme,without taking any coverage from the Supreme Court and want to do the work without supervision of any receiver, have full faith in the honesty of the builder.

Ethically and legally, they should also see whether they have the right to take decisions on behalf of all buyers?

 

Also, if the other group is successful in getting the NBCC ruling through the Supreme Court, then the Phase Wise will   replace   the Tower Wise and money will not come from the builder because the unsold flats will be under custody of the court receiver.

 

On the other hand, those who want to go to court have to understand that even though all the facts are in their favor and the decision of 23-07-2019 has done half their work, they will have to give a time limit to everyone. The biggest thing being said against them is that only they know when they will go to court. If you give a time limit of one month, then I believe that people with tower wise would like

 

The final decision is yours. You must be on one side, so that the work can start. Do not keep just observing. When you sit inactive, the builder stops working .The work will start only when you join tower wise side  or supreme court side.

 

 As far as I am concerned, I am with those going to the Supreme court for NBCC arrangement.